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Commerzbank Baufiflex teilvariabel verzinsliches Darlehen

Neben den festverzinslichen Immobiliendarlehen bietet die Commerzbank auch ein teilvaraibel verzinsliches Darlehen mit dem Namen Commerzbank Baufiflex (Baufinanzierung flexibel) in ihrem Portfolio an, welches sich an Kreditnehmer richtet, die ihren Kredit durch die Kombination von einem festverzinslichem Darlehen und einem Darlehen mit einem variablen Zins zinsgünstiger gestalten wollen.

 

Darlehen: variabel und festverzinslich zugleich?

Konkret setzt sich das teilvariable Darlehen aus 2 verschiedenen Produkten zusammen:

Commerzbank Baufiflex ImmobilieZum einen handelt es sich um ein festverzinsliches Darlehen, welches mindestens 20 %, maximal jedoch 90 % am Gesamtdarlehen ausmachen kann und dessen Zins über mehrere Jahre festgeschrieben wird. Der festgeschriebene Zins richtet sich hierbei marktüblich aus, aktuell beträgt der Effektivzins hier im Schnitt 2,6 %. Der festverzinsliche Anteil von bis zu 90 % muss kein Kredit der Commerzbank sein, sondern hierfür können auch öffentliche Mittel, wie beispielsweise KfW Kredite, in Anspruch genommen werden.

Zum anderen handelt es sich zum einen variabel verzinsten Anteil, welcher zwischen 10 bis 80 % am Gesamtdarlehen betragen kann – variabel verzinst heißt hier, dass sich der Zins alle 2 Monate neu am Markt ausrichtet: geht der Leitzins der EZB nach oben, steigt auch der variable Zins, geht der Leitzins der EZB nach unten, sinkt auch der variable Zins.

Der Leitzins ist dabei nicht identisch mit dem variablem Zins, sondern beeinflusst den Referenzzins, zu dem sich Banken selbst Geld leihen können – ein je nach Bank unterschiedlich hoher Aufschlag, in der Regel mindestens 2 %, muss also mit einberechnet werden.

Ein deutliches Plus ist, dass man den variablen Anteil stets in einen Festzinsanteil überführen kann und das Commerzbank Baufiflex somit zu einem komplett festverzinslichem Immobiliendarlehen machen kann, was sich je nach Anlagesituation lohnen kann.

Sondertilgung möglich

Die Möglichkeit das Commerzbank Baufiflex Darlehen frühzeitig durch Sondertilgungen zu tilgen besteht ebenfalls, sowie eine Befreiung von den Bereitstellungszinsen für bis zu 6 Monate. Auch wenn die Commerzbank sich hierzu konkret bedeckt hält, ist anzunehmen, dass hier ähnliche Konditionen wie für das festverzinsliche Immobiliendarlehen der Commerzbank gelten.

Baufiflex Vorteile und Nachteile

Laut Commerzbank Werbung möchte man mit dem Baufiflex Darlehen vor allem Kunden ansprechen, welche gleichzeitig die Sicherheit eines Festzinsdarlehens möchten und die Möglichkeit eines variablen Zinses hinsichtlich sinkender Zinsen und einer Zinsverbilligung – sowie Kunden, welche Wert auf eine Sondertilgung legen, da sie in unbestimmter Zeit einen Kapitalzufluss erwarten (z. B. Bonuszahlung, Erbschaft usw.).

Commerzbank Baufiflex Vorteile NachteileEine Kombination von festverzinslichem Kredit zur Sicherung des aktuellen Zinsniveaus als auch eines Darlehens mit einem variablem Zinssatz ist üblicherweise keine schlechte Wahl, da man sich so Vorteile aus beiden Finanzprodukten sichern kann, jedoch auch die Nachteile stärker ausgleichen kann. Ein Vorteil neben dem festverzinslichem und an sich unveränderlichem Betrag ist, dass Darlehen mit einem variablem Zinssatz grundsätzlich mangels Zinsfestschreibung günstiger sind und somit die Gesamtkosten eines teilvariablen Darlehens wie der Commerzbank Baufiflex Finanzierung damit unter denen eines Festzinsdarlehens liegen.

Nur: Aufgrund des aktuell extrem niedrigen Zinsniveaus sind Kreditprodukte dieser Art im Grunde überflüssig – das Zinsniveau ist auf einem historischem Tiefstand und ebenso der Leitzins der EZB. Für Kreditnehmer heißt das, dass man sich das aktuell niedrige Zinsniveau für möglichst lange Zeit, auch wenn dies mit einem Aufpreis verbunden ist, sichern sollte.

Ein variabler Zins kann aktuell maximal noch um wenige Stellen nach dem Komma sinken, jedoch um mehrere Prozentpunkte (!) in der Zukunft steigen. So ist beispielsweise aktuell ein Baueffektivzinsen von im Mittel 2,6 – 2,8 % (je nach Produkt und Laufzeit) üblich – vor wenigen Jahren lag dieser noch bei 5 – 7 % (!). In der Praxis heißt das, dass man mit einem variablen Zins auf Dauer (durchschnittliche Laufzeit bei einer Immobilienfinanzierung: bis zu 25 Jahre) nur verlieren kann.

Selbst eine Zinsbindung für 20 Jahre, die inklusive Aufschlag einen Effektivzins von bis zu 3,5 % bedeuten kann, wird man in ein paar Jahren wohl noch als Glücksgriff werten können. Eine nachträgliche Umwandlung des variablen Anteils in einen festverzinslichen Anteil wird wahrscheinlich nicht günstiger sein und somit den Kredit insgesamt verteuern. Ein weiterer Nachteil: Auch verschiedene Festzinskredite bieten eine Sondertilgung an.

Ein sehr „deutsches“ Argument gegen variable Zinsen bei einer Baufinanzierung ist auch die aktuelle Lage in Spanien oder Griechenland, sowie anderen europäischen Ländern, die unter dem Platzen der Immobilienblase leiden: Dort wurden vormals variable Baufinanzierungen zu Zinssätzen von unter 3 % angeboten – für die Banken war ein geringer Zins unproblematisch, da das Risiko (Zinsanstieg/Zinsverfall) letztendlich komplett beim Kreditnehmer lag, was infolge der Krise und des drastischen Zinsanstieges viele Kreditnehmer in die Überschuldung trieb.

Fazit: Teilvariable Darlehen und Immobilienfinanzierungen wie das Commerzbank Baufiflex Darlehen sind ein Relikt „besserer Zeiten“, als es durchaus Sinn machte in zinsstarken Zeiten auf fallende Zinsen zu setzen und damit insgesamt auf ein günstigeres Immobiliendarlehen zu spekulieren – steigt der Zins wider Erwarten jedoch, kann dies den Kredit, je nach Höhe des variablen Anteils, enorm verteuern. In aktuell zinsgünstigen Zeiten aufgrund der Rezession sind Produkte dieser Art absolut nicht zu empfehlen.


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