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Festverzinsliches Immobiliendarlehen der Commerzbank

Die Commerzbank bietet zur Eigenheimfinanzierung eine Reihe an Alternativen zur herkömmlichen Baufinanzierung an – eine ist das festverzinsliche Immobiliendarlehen der Commerzbank, welches mit attraktiven Konditionen, einer hohen Sondertilgung, einem Treuebonus für Commerzbankkunden und zahlreichen anderen, kreditverbilligenden Extras lockt. Ob die Konditionen in der Realität wirklich so attraktiv wie angepriesen sind oder ob der Kredit langfristig keine Kostenfallen darstellt, ist wie immer die Frage.

 

Top Konditionen, günstige Zinsen und Individualisierung

Die Commerzbank führt eine Reihe von Vorteilen zu ihren Gunsten ins Feld, vor allem das Versprechen günstiger und niedrigerer Zinsen, dem Entfallen der Bereitstellungszinsen für bis zu 6 Monate, die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Sondertilgungen, eine schnelle Darlehensentscheidung in weniger als 48 Stunden sowie den Commerzbank Treuebonus (jedoch nur für Altkunden) und, was immer gut klingt, den besten Konditionen mit einem individualisiertem Kredit.

Commerzbank festverzinsliche Immobiliendarlehen HausbauBereitstellungszinsen entfallen?

Hinter diesen Werbeversprechen verbirgt sich jedoch im Grunde bis auf wenige Punkte nichts Neues: Das Entfallen der Bereitstellungszinsen ist ein übliches Lockmittel bei Annuitätendarlehen und hier bietet die Commerzbank nichts außergewöhnliches, da ein Zeitraum von 6 – 12 Monaten ohne Bereitstellungszinsen marktüblich ist. Gewöhnlich wird der Verzicht auf Bereitstellungszinsen, auch ohne direkten Aufschlag, durch eine (indirekte) Anhebung des effektiven Zinses erkauft.

Das heißt nicht, dass man als Kunde die Bereitstellungszinsen unterschätzen sollte, da sie selbst einen günstigen Kredit enorm verteuern können – trotzdem muss man sich immer rechnen, ob der entfallene Bereitstellungszins nicht etwa im Endeffekt wieder aufgeschlagen wird oder ein Kredit mit Bereitstellungszinsen langfristig doch günstiger ist. Prinzipiell ist dies ein Werbetrick, da die meisten Kunden ungern für etwas bezahlen „von dem sie nichts haben“.

Die Commerzbank bietet beim ihrem festverzinslichem Immobiliendarlehen zudem nur die Möglichkeit an, dass die Bereitstellungszinsen für einen „bis zu“ Zeitraum entfallen können. Dass dieser letztendlich deutlich kürzer sein kann, kann man dem offiziellem Rechenbeispiel entnehmen, welches z. B. nur mit einem Wegfall des Bereitstellungszins‘ für die ersten 3 Monate rechnet.

Sonderleistung Sondertilgung?

Auch Sondertilgungen sind nichts unübliches – und auch nicht kostenlos. Wer auf Sondertilgungen besteht muss dies entweder mit einem Zinsaufschlag bezahlen oder aber mit Vorfälligkeitsentschädigungen.

Die Commerzbank wirbt jedoch, sofern man sich für ein Darlehen mit 100 % Sondertilgung entscheidet, dass auch 100 % Sondertilgungen ab dem zweiten Tilgungsjahr möglich sind – und das auch während der für 10 Jahre gültigen Zinskonditionen. Alternativ kann man sich auch für eine Sondertilgung für 5 % der Finanzierungssumme pro Jahr entscheiden. So oder so heißt das, dass auch ohne Ankündigung und in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung mehr zurückbezahlt werden kann.

Niedrige Zinsen

Aktuell wirbt die Commerzbank für das festverzinsliche Immobiliendarlehen mit einem gebundeme Sollzinssatz von 2,45 % p.a., was derzeit im normalen Marktmittel liegt und in der Regel nur von wenigen, regionalen Banken um noch einmal 0,2 – 0,3 % unterschritten wird.

Commerzbank festverzinsliche Immobiliendarlehen ZinsenNachteilig ist jedoch, dass diverse, beworbene Zusatzleistungen diesen Zins natürlich anheben, auch wenn die Zinsbindung über 10 Jahre bereits eingerechnet ist. Auch ein niedriger Eigenkapitalanteil kann den Zins zusätzlich verteuern, da bei diesem niedrigen Zins in der Regel mit einem Eigenkapitalanteil von 30 – 50 % gerechnet wird. 100 % Finanzierungen sind seit der Finanzkrise nur noch relativ selten zu finden und auch nicht zu diesem niedrigem Zinssatz.

Die Zinsbindung von 10 Jahren ist angesichts extrem günstiger Zinsen und eines historischen Zinstiefes zu gering, da bei einem Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von 20 – 30 Jahren gerechnet werden kann. Mindestens die Hälfte der Laufzeit sollte bei einem Zinstief mittels der Zinsbindung abgedeckt werden – bei einem so niedrigen Zinsstand wie aktuell ist sogar eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit einen relativ hohen Aufpreis wert

Commerzbank Treuebonus und 48 Stunden Entscheidung

Dass Banken, natürlich nur nach dem Vorliegen aller geforderten Unterlagen, ihre Entscheidungen so „schnell“ fallen ist weder ungewöhnlich noch ein Alleinstellungsmerkmal, sondern nur eine weitere Werbeaussage.

Auch der Commerzbank Treuebonus bietet wenig besonderes: Zum einen ist er daran gebunden, dass man vor der Kreditbeantragung bereits seit mindesten 12 Monaten Kunde der Commerzbank ist, zum anderen handelt es sich dabei meist nur um einen geringfügigen Konditionsvorteil beim Sollzins (früher: Nominalzins), der an sich vernachlässigbar ist, da ein wirklicher Vergleich nur über den Effektivzins möglich ist.

Der Sollzins bestimmt lediglich die Darlehensrate eines Kreditnehmers, wie teuer ein Kredit jedoch wirklich bestimmten die Höhe der Bearbeitungsgebühren, die Kreditlaufzeit, sowie Zinszahlungs- und Verrechnungstermine und andere Faktoren, welche im Effektivzins einberechnet sein müssen. Ein leicht günstiger Sollzins wirkt sich somit de facto nur sehr geringfügig auf die gesamten Kreditkosten aus.

Weitere Extras: KfW, Anschlussfinanzierung & Co

Des weiteren bewirbt die Commerzbank ihr festverzinsliches Immobiliendarlehen mit der Kombination und Einbeziehung günstiger KfW Förderungen, detailierten Tilgungsplänen und Plänen zur Finanzierung sowie der Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung – was auch keine Besonderheit darstellt, sondern eher Pflicht bei einem Immobiliendarlehen ist.

Vor der Inanspruchnahme eines Darlehens bei einer Bank sollte ohnehin immer geprüft werden, ob stattdessen nicht ein für Kunden wesentlich günstigeres KfW Darlehen aufgenommen werden kann bzw. KfW Förderungen genutzt werden können.

Bei einem Annuitätendarlehen ist die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung / Prolongation, sprich: einer erneuten Zinsfestschreibung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, auch keine Besonderheit, sondern etwas, worauf man als risikobewusster Kunde achten sollte und was von vielen Banken aufgrund der Kundenbindung an den bisherigen Vertrag fast immer angeboten wird.

Individuelle Kredite und Top Konditionen?

Was konkrete Aussagen zum Commerzbank Immobiliendarlehen mit einer festen Verzinsung schwer macht ist, dass die Commerzbank ihr Versprechen Top Konditionen anzubieten am Gesamtmarkt ausrichtet und nicht nur an eigenen Finanzprodukten. Das heißt, dass die Commerzbank auch Immobilienfinanzierungen anderer Banken zum Abschluss anbietet, auch ohne dafür Mehrkosten zu erheben.

„Individuelle“ Kredite werden somit zum einen durch verschiedene, wählbare Optionen bei eigenen Finanzprodukten geboten als auch durch die Vermittlung von Fremdprodukten. Auch wenn die Commerzbank eigenen Kunden dafür keine Mehrkosten direkt in Rechnung stellt, so wird die „Vermittlungsleistung“ in aller Regel durch einen Provisionsaufschlag beim Zielprodukt bezahlt.

Verkaufsschutz und Sondertilgung

Die Arten der Sondertilgung wurden bereits oben kurz angerissen: Hier bietet die Commerzbank verschiedene Modelle, natürlich mit Haken, an. Bei der 100%igen Sondertilgung können ab dem zweiten Tilgungsjahr bis zu 100 % des Darlehensnominalbetrages zurückbezahlt werden.

Commerzbank festverzinsliche Immobiliendarlehen KreditvertragDie Fallstricke: Während der ersten 24 Monate können keine Sondertilgungen geleistet werden und es wird dadurch ein „Zinsbuckel“ aufgebaut. Auch ist eine Sondertilgung nur bis zum 30.06. eines Jahres möglich – danach nicht mehr. Die 100 % Sondertilgung ist somit nur halbjährlich möglich, was zumindest aus Bankensicht schlau gemacht ist, da die meisten Personen meist zum Jahresende (Bonuszahlungen des Arbeitgebers) oder nach der Jahresmitte (Steuerrückerstattung) mit Einnahmen außer der Reihe rechnen können. Für Sondertilgungen nach dem 30.06. kann somit eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.

Anders verhält es sich mit der auf 5 % festgeschriebenen Sondertilgung: Sie verhindert eine vorherige Ablösung des Vertrages, z. B. aufgrund einer hohen Erbschaft. Bei einem Vertrag, wie von der Commerzbank mit den festverzinslichen Immobiliendarlehen beworben, mit einer 10jährigen Zinsbindung ist so maximal eine Sondertilgung von 50 % möglich, was die Inanspruchnahme einer Prolongation wahrscheinlich macht.

Der garantierte Verkaufsschutz ist eine Option, die von der Commerzbank in dieser Variante am Markt bisher einzigartig angeboten wird und was sie sich mit einem Aufschlag von 0,1 – 0,2 % auf die Kreditsumme bezahlen lässt. Der Verkaufsschutz garantiert dem Kreditnehmer, dass die Bank die Forderung an ihn, den Kreditvertrag, nicht verkauft.

Der Verkauf von Forderungen ist vor allem im anglo-amerikanischem Raum üblich und in Deutschland eher eine Seltenheit. Vor allem regionale Banken beteiligen sich daran so gut wie nicht und bei Darlehen an Privatpersonen ist dies fast ein Tabuthema, da ein Forderungsverkauf oft auch jahrelang gewachsenes Kundenvertrauen über Nacht zerstört.

Trotzdem scheint die Commerzbank hier ein sensibles Thema zu berühren, da der Wunsch und die Nachfrage nach Gerüchten im Jahr 2008 über Forderungsverkäufe von deutschen Banken an amerikanische Fonds und die Angst vor einer plötzlichen Kreditkündigung hier einen Markt öffnete. Ob man sich diesen Vorteil sichern möchte oder nicht, ist Ansichtssache. Noch ist der Forderungsverkauf wie beschrieben für viele deutsche Banken ein no-go, was aber nicht so bleiben muss.

Darlehenshöhe und Darlehenssumme

Stärker als zuvor setzt die Commerzbank auf die Faktoren Wohnqualität und Vermietbarkeit hinsichtlich der Bewertung der Wertentwicklung und des Wiederverkaufswertes. Nicht ganz unschuldig dürfte hieran die aktuelle demographische Entwicklung und die damit verbundene Landflucht und zunehmende Überalterung auf dem Land sein. Traumimmobilien auf dem Land, die sich vor Jahren noch problemlos finanzieren ließen, müssen immer mehr Federn lassen, da sie heute je nach Region mit einem drastischem Wertverlust zu kämpfen haben – und somit das Verlustrisiko für die Bank im Falle eines Kreditausfalles deutlich steigt.

So sind zwar die Errichtungskosten einer Immobilie, egal wo, relativ gleich, der Wiederverkaufswert ist jedoch heutzutage sehr stark von ihrer infrastrukturellen Einbindung abhängig. So wirken nahe

  • Einkaufsmöglichkeiten,
  • Ausgeh- und Freizeitangebote,
  • Grünflächen, Parkanlagen und verkehrsberuhigte Zonen,
  • familienfreundliche Einrichtung wie Kindergärten und Schulen

neben dem Image des Wohnortes und der Wohngegend an sich stark wertsteigernd bzw. bei einem Fehlen wertvermindernd. Zusätzlich zählen mehr denn je

  • die Länge des Arbeitsweges,
  • Verkehrsanbindung (Autobahn, Schnellstraßen, öffentlicher Nahverkehr),
  • Parkmöglichkeiten,
  • die aktuelle und zukünftige Wirtschaftskraft und Arbeitsplatzangebot der Region (nach Einschätzung der Bank).

Damit sollen weniger Kunden vor zu teuren Immobilien als Banken vor faulen Immobilien geschützt werden, denn eine Immobilie, welche in (sub)urbaner Lage in einer gefragten Region errichtet wird kostet in der Herstellung kaum mehr als die gleiche Immobilie in Landlage – nur mit dem Unterschied, dass bei letzterem die Nachfrage wahrscheinlich weiter rückläufig und damit der Wiederverkaufswert der Immobilie wesentlich niedriger sein wird und damit das Risiko für die Bank höher ist, was sich entweder in einem höherem Zins oder einer sehr viel niedrigeren Kreditsumme widerspiegelt.

Immobilien als Wertanlage

Konträr zu dieser (bankinternen) Einschätzung des Immobilienmarktes lesen sich dann natürlich Werbesätze zum festverzinslichem Darlehen der Commerzbank, dass eine Immobilie eine Wertanlage ist und eine Altersvorsorge, allein durch die wegfallende Miete im Alter und dass man wesentlich freier über Eigentum als über eine Mietsache verfügen kann.

Commerzbank festverzinsliche Immobiliendarlehen ImmobilieRealistisch betrachtet ist dies jedoch eine sehr kreative Auslegung des Sachverhalts, da selbstgenutztes Wohneigentum eine Wertvernichtung darstellt. Nach Ablauf von 15 – 25 Jahren besteht selbst bei modernen Häusern ein erneuter Bedarf zur Sanierung und Modernisierung (Investitionsstau), der oft eine erneute Kreditaufnahme notwendig macht, zum anderen, unter sowohl Berücksichtigung der Wertentwicklung anderer Anlagen als auch dessen was ursprünglich bezahlt wurde, können heute nur wenige Immobilien auch nach Jahren damit punkten, eine Wertentwicklung nach oben zu erzielen.

Eine Wertanlage ist eine Immobilie lediglich, womit auch die Commerzbank wirbt, als Wohneigentum welches weitervermietet wird, da sich hier neben den reinen Einnahmen aus der Vermietung auch eine Reihe steuerlicher Vorteile ergeben können.

Kostenschätzung

Wichtig zu wissen ist, dass letztendlich der Kreditnehmer für die Höhe des Kredites verantwortlich ist und die Kosten selbst einschätzen muss – was vor allem für Laien problematisch sein kann, da der Erwerb und die Bebauung eines Grundstückes mit einer Vielzahl an verdeckten Folgekosten aufwartet, beispielsweise in Form der Grunderwerbssteuer, Notar- und Ämtergebühren, Honorare für freiberuflich Tätige (Architekt, Statiker, Ingenieur, Gutachter), Entsorgungskosten, Versicherungen usw.

Das Problem ist auch aus unserer Erfahrung immer wieder, dass Immobiliendarlehen entweder zu knapp kalkuliert werden und wesentlich teurere Zusatzdarlehen notwendig machen – oder zu großzügig angelegt sind und damit deutlich teurer als notwendig.

Fazit: Das festverzinsliche Immobiliendarlehen der Commerzbank ist durch seine starke Beliebigkeit, die bis zur Fremdvermittlung reicht, keine echte Empfehlung wert, da das Spektrum dessen, was man bekommen kann, zu breit gefächert ist. Je nachdem, mit welchem Finanzierungswunsch man an die Commerzbank herantritt, kann es lohnend sein als auch das ganze Gegenteil. Die Sondertilgungskonditionen sind aus unserer Sicht unzureichend und je nach Situation ein Lockmittel und auch die Zinsbindung von 10 Jahren ist nicht wirklich angesichts der möglicherweise deutlich höheren Laufzeit attraktiv.


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